Attestation de conformité électrique : vendre en Belgique

Vous vendez une maison ou un appartement en Belgique et le notaire vous demande « l'attestation électrique ». Derrière ce mot se cache un contrôle RGIE réalisé par un organisme agréé, dont le résultat peut coûter plusieurs milliers d'euros de décote — ou ne rien coûter du tout si le dossier est préparé.

Ce guide explique exactement qui est concerné, comment obtenir le document, combien il coûte en 2026, ce qui se passe avec un rapport négatif, et comment éviter que l'acheteur transforme trois lignes d'infraction en argument de négociation.

—La règle en une phrase

Tout bien immobilier belge dont l'installation électrique domestique a plus de 25 ans doit faire l'objet d'un contrôle de conformité par un organisme agréé avant la vente, et le rapport doit être remis à l'acheteur via le notaire. Le contrôle est à charge du vendeur.

L'expression « attestation de conformité » désigne dans la pratique le rapport de visite favorable délivré par l'organisme. Un rapport défavorable existe aussi : il ne bloque pas la vente, mais transfère une obligation à l'acheteur.

—Qui est concerné, précisément

• Maisons unifamiliales et appartements avec installation domestique.
• Installation dont la mise en service ou la dernière transformation importante remonte à plus de 25 ans.
• Toute transmission de propriété : vente classique, vente publique, vente en viager, et dans les faits également la donation et le partage successoral dès qu'il y a transfert entre vifs.

Ne sont pas visés par cette obligation précise :

• les biens dont l'installation a moins de 25 ans et dispose d'un rapport favorable encore valable — c'est ce rapport qui est remis à l'acheteur ;
• les terrains nus et les biens à démolir (une mention de démolition est alors actée) ;
• la mise en location, qui n'exige pas ce document même si la sécurité reste à charge du bailleur.

—Les documents à réunir avant d'appeler l'organisme

Le contrôle échoue rarement sur le câblage : il échoue sur le dossier. Préparez :

1. 1le schéma unifilaire : chaque circuit depuis le compteur, avec calibre de disjoncteur, sensibilité du différentiel, section des conducteurs et nature du circuit ;
2. 2le schéma de position : le plan de chaque niveau avec tableau, points lumineux, prises, interrupteurs, boîtes de dérivation et appareils fixes ;
3. 3le rapport de contrôle précédent, s'il existe, même défavorable ;
4. 4les factures des travaux électriques récents, qui datent les transformations ;
5. 5les fiches techniques du photovoltaïque, de la borne de recharge ou de la pompe à chaleur raccordés.

—Comment obtenir l'attestation, étape par étape

1. 1Choisissez un organisme agréé par le SPF Économie : BTV, Vinçotte, ACEG, Electro Test, AIB… Les tarifs sont libres, demandez deux devis.
2. 2Précisez le motif : contrôle « en vue de la vente d'une installation de plus de 25 ans ». Ce n'est pas le même acte qu'un contrôle de mise en service ou qu'un contrôle périodique.
3. 3Prenez rendez-vous tôt. Comptez 1 à 3 semaines de délai, davantage au printemps et en fin d'année.
4. 4Préparez le bien : tableau dégagé et repéré, boîtes de dérivation accessibles et fermées, appareils sensibles débranchés, accès au compteur et à la prise de terre.
5. 5La visite dure 45 min à 2 h 30 selon la taille. L'inspecteur examine les documents, l'installation, puis mesure la terre, l'isolement, la continuité des conducteurs de protection et le déclenchement des différentiels.
6. 6Vous recevez le rapport : favorable ou défavorable, avec la liste des infractions constatées.
7. 7Transmettez-le au notaire, qui l'annexe à l'acte.

Le détail complet des mesures et des seuils appliqués figure dans notre guide du déroulement du contrôle RGIE.

—Combien ça coûte en 2026

La TVA à 6 % s'applique aux travaux d'un logement de plus de dix ans réalisés par un entrepreneur enregistré ; le contrôle par l'organisme reste soumis au taux normal. Pour chiffrer précisément les travaux, notre barème des prix d'une installation électrique en Belgique donne les fourchettes poste par poste.

—Rapport défavorable : la vente est-elle bloquée ?

Non. C'est le point le plus mal compris du dispositif.

La vente peut se faire avec un rapport défavorable, à trois conditions pratiques :

• le rapport est annexé à l'acte ;
• l'acheteur est informé des infractions constatées ;
• l'obligation de mise en conformité dans les 18 mois suivant l'acte, puis de nouveau contrôle, est actée à charge de l'acheteur.

Ce qui se passe alors, dans la vraie vie :

• l'acheteur négocie, et il négocie au-delà du coût réel des travaux : un devis de 2 000 € se transforme facilement en 5 000 € de remise, parce que l'incertitude a un prix ;
• certaines banques deviennent frileuses sur le financement d'un bien à risque électrique déclaré ;
• le vendeur reste exposé s'il a minimisé l'état de l'installation.

—Les 8 motifs de refus les plus fréquents en contrôle « vente »

1. 1Schémas absents ou ne correspondant pas à l'installation réelle.
2. 2Pas de différentiel général 300 mA, ou différentiel bloqué qui ne déclenche plus au test.
3. 3Circuits humides sans différentiel 30 mA : salle de bain, buanderie, lave-linge, lave-vaisselle, sèche-linge.
4. 4Prise de terre absente ou trop résistante (valeur usuelle à ne pas dépasser : 30 Ω).
5. 5Liaison équipotentielle de salle de bain absente ou interrompue.
6. 6Prises sans conducteur de protection dans les pièces où il est requis.
7. 7Section incohérente avec la protection : 1,5 mm² protégé en 20 A, 2,5 mm² en 25 A sans justification.
8. 8Fusibles à fil, tableau bakélite, boîtes de dérivation murées, rallonges permanentes.

Les points 2, 3 et 5 se corrigent en une demi-journée d'électricien pour quelques centaines d'euros. Le point 1 ne coûte que du temps. Autrement dit : la majorité des rapports défavorables était évitable pour moins de 1 000 €. Notre guide du tableau électrique belge et des différentiels 300 mA / 30 mA détaille les corrections à apporter.

—Stratégie du vendeur : trois scénarios

Scénario 1 — Installation correcte, schémas perdus

Refaites les schémas, testez les différentiels, faites mesurer la terre par un électricien, puis commandez le contrôle. Budget : 200 à 600 €. Résultat attendu : rapport favorable, argument de vente, aucune négociation sur l'électricité.

Scénario 2 — Installation ancienne, défauts connus

Faites un pré-diagnostic par un électricien (100 à 200 €) et chiffrez les correctifs. Si le total reste sous 2 500 €, corrigez avant la mise en vente. Au-delà, comparez au coût de la décote probable : dans un marché tendu, corriger reste souvent gagnant, car un bien « conforme RGIE » se vend plus vite.

Scénario 3 — Bien à rénover, acheteur investisseur

Assumez le rapport défavorable, mais chiffrez vous-même la mise en conformité avec un devis daté et détaillé, annexé au dossier de vente. Vous cadrez ainsi la négociation sur un chiffre réel au lieu de laisser l'acheteur inventer le sien. C'est exactement l'usage d'un devis DeviBTP exporté en PDF, avec circuits, protections et prix du marché belge.

—Le rôle du notaire

Le notaire ne juge pas la qualité technique de l'installation. Il vérifie que le document existe et qu'il est annexé, puis il acte la situation :

• rapport favorable → mention de la conformité et de sa date de validité, généralement 25 ans ;
• rapport défavorable → mention de la non-conformité, du délai de 18 mois et du transfert de l'obligation à l'acheteur ;
• document absent → il attirera l'attention des parties sur le risque et pourra refuser de passer l'acte tant que la situation n'est pas régularisée.

Prévenez votre notaire dès le compromis : c'est lui qui vous dira sous quelle forme il souhaite recevoir la pièce.

—Après l'achat : ce que l'acheteur doit faire

Si vous êtes acheteur et que vous héritez d'un rapport défavorable :

1. 1Lisez la liste des infractions et faites-la chiffrer par un électricien — pas au forfait, poste par poste.
2. 2Traitez d'abord la sécurité : terre, différentiels, liaison équipotentielle. Ce sont les points qui protègent les personnes.
3. 3Faites établir ou corriger les schémas, sans quoi la nouvelle visite échouera à nouveau.
4. 4Recommandez le contrôle auprès du même organisme, qui possède déjà le dossier : la nouvelle visite est en général facturée à tarif réduit et ne réexamine que les points refusés.
5. 5Respectez le délai de 18 mois : il court à partir de l'acte, pas de la date de votre chantier.

Renseignez-vous aussi sur les primes régionales à la rénovation : selon la région et vos revenus, une partie de la mise en conformité électrique peut être subsidiée dans le cadre d'une rénovation plus large.

—Chiffrer une mise en conformité avant vente : la méthode

C'est ici que l'électricien gagne de l'argent sur ce marché. Le vendeur est pressé — le compromis est souvent signé — et il compare deux ou trois devis en 48 heures. Celui qui remporte l'affaire est celui qui chiffre vite, clairement, et qui distingue l'obligatoire du souhaitable.

—Les documents que vous devez produire, pas seulement poser

Un dossier de conformité refusé pour absence de plans est le scénario le plus frustrant : le travail est bon, mais la visite doit être repayée. Deux pièces sont exigées et doivent être à jour de vos travaux : le schéma unifilaire du tableau et le plan de position des circuits. Produisez-les systématiquement, facturez-les, et remettez-les au client en PDF daté. C'est aussi votre protection : en cas de litige, le dossier prouve l'état de l'installation à votre départ.

DeviBTP génère ces deux documents automatiquement à partir de votre saisie de pièces, en mode RGIE (300 mA en tête, 30 mA sur les circuits sensibles), avec le devis chiffré correspondant à votre en-tête. Pour approfondir les points de contrôle, voyez notre guide du contrôle RGIE, la composition du tableau belge et la liste des infractions et leur coût.

—Se positionner sur le marché des ventes immobilières

Ce marché est régulier, non saisonnier, et peu concurrentiel sur la partie « dossier complet ». Trois actions rapportent : se faire connaître des agences immobilières de votre zone (elles cherchent un électricien réactif pour débloquer des compromis), se faire connaître des notaires, et proposer un forfait « visite de pré-diagnostic » à 90–150 € déductible du devis de travaux. Ce forfait filtre les curieux, vous rémunère le déplacement et vous donne l'exclusivité du chiffrage.

—Questions fréquentes

Combien de temps l'attestation est-elle valable ?

Un rapport favorable pour une installation domestique est valable 25 ans à compter du contrôle. La date d'échéance est inscrite sur le document, qui suit le bien : l'acheteur le conservera pour sa propre revente.

Faut-il une attestation si l'installation a été refaite il y a 5 ans ?

Non, pas de nouveau contrôle : c'est le rapport de réception établi lors de la transformation qui est remis à l'acheteur. Conservez-le précieusement, avec les schémas de l'époque.

Le contrôle est-il obligatoire pour une donation ou une succession ?

Dès qu'il y a transfert de propriété entre vifs, l'obligation s'applique dans les mêmes termes qu'une vente. Pour une succession, la question se pose au moment du partage ou de la revente du bien par les héritiers. Votre notaire confirmera le traitement de votre cas précis.

Qui paie : le vendeur ou l'acheteur ?

Le contrôle est à charge du vendeur. La mise en conformité est à charge du vendeur s'il choisit de corriger avant la vente, ou de l'acheteur si la vente se fait avec un rapport défavorable et l'obligation actée des 18 mois. Tout le reste est affaire de négociation.

Peut-on vendre avec un rapport défavorable sans rien corriger ?

Oui, la loi le permet, à condition que le rapport soit annexé à l'acte et que l'acheteur reprenne l'obligation de mise en conformité. Économiquement, c'est rarement le meilleur choix pour le vendeur : la décote négociée dépasse généralement le coût des travaux.

Que risque un vendeur qui cache un rapport défavorable ?

Une action pour vice caché ou pour défaut d'information, avec réduction de prix voire annulation de la vente et dommages et intérêts. En cas de sinistre électrique après l'acte, la dissimulation aggrave nettement la situation du vendeur.

Peut-on faire soi-même le schéma unifilaire pour le contrôle ?

Oui. Le règlement exige un schéma exact, lisible et daté, pas la signature d'un professionnel. Le risque n'est pas juridique mais pratique : un schéma qui ne correspond pas au câblage réel entraîne un rapport défavorable. C'est pour cette raison que DeviBTP construit le schéma à partir des circuits réellement déclarés, avec les calibres et sections calculés selon le RGIE.

Les règles diffèrent-elles entre la Wallonie, la Flandre et Bruxelles ?

Le RGIE est fédéral : mêmes exigences techniques, mêmes seuils de mesure, mêmes organismes agréés partout. Ce qui varie est régional et ne concerne pas l'électricité : certificat PEB, documents urbanistiques, primes à la rénovation, gestionnaire de réseau (Fluvius, ORES, RESA, Sibelga).

Combien de temps prévoir entre la décision de vendre et l'acte ?

Comptez 2 à 3 mois si des travaux sont nécessaires : 1 à 3 semaines pour le contrôle, 2 à 6 semaines pour les correctifs et le matériel, 1 à 2 semaines pour la nouvelle visite. Commandez le contrôle dès la mise en vente, pas au moment du compromis.

—En résumé

Électricien ou bureau d'études ? Préparez le dossier de votre client avec DeviBTP : devis chiffré au prix du marché belge, plan d'implantation et schéma unifilaire conformes RGIE, exportables en PDF. Pour dimensionner les circuits, utilisez le calcul de section de câble et le bilan de puissance.